Kapitalvinstberäkning
Inte sällan berättar någon som nyss sålt sin bostad att de har inget att dra av i kapitalvinstberäkningen för alla nedlagda kostnader är äldre än fem år. Inget kan vara mer felaktigt! Dessutom kanske de där fem åren egentligen skall vara nästan sex.
Dina avdrag när Du säljer Din bostad är;
– Kostnaden för försäljningen vilket kan vara mäklararvode, arvode till jurist som hjälp till med avtal, styling inför annonsering, Hemnet mm
– Din anskaffningskostnad d.v.s. vad Du köpte bostaden för inklusive lagfartskostnad om det är en fastighet
– Dina förbättringskostnader – märk väl – oavsett hur gamla dessa är
– Dina värdehöjande reparations- och underhållskostnader under beskattningsåret som Du säljer och de fem föregående åren. Så säljer Du i oktober 2024 så får Du räkna med kostnader som nedlagts från 1 januari 2019 och senare.
– Märk väl att vad gäller de två sista punkterna så måste kostnaden ett enskilt år uppgå till minst 5 000 kr för att Du skall få avdrag
All beskattning är neutral mot penningvärdesförsämringen så en krona i dag är lika mycket värd som en krona för 50 år sedan. I utredningen av århundrades skattereform, som senare beslöts i midsommartid 1990 och första deklaration 1992, sa man att man beaktat penningvärdesförsämringen genom att sätta skattesatsen till låga 30%. Snacka om kvalificerat nonsens. Man kan väl inte med normal logik beakta penningvärdesförändring på 50, 25 resp 5 år med samma skattesats. Men det var väl någon annan sorts logik man använde sig av på den tiden.
Om Du räknar försäljningspriset minus Dina avdrag enligt ovan och det blir överskott så blir den effektiva skatten – om det är Din bostad eller sommarbostad – 22%. Dessvärre kan det idag bli förlustaffärer och då är den framräknade förlusten enbart avdragsgill till 50% vilket innebär att om Du förlorar 100 000 kr på Din lägenhet så medför detta att Du får ett avdrag som är lika mycket värt som 50 000 kr i ränteavdrag – skatteeffekten blir således normalt bara 15%.
En annan fråga som också ofta besvaras fel är att man inte kan dra av något för alla kvitton är försvunna. Det är naturligtvis det bästa om Du har alla kvitton i ordning i bostadpärmen. Men om det inte är så kan Du försöka motivera och förklara på andra vis. Bilder från då och nu, mäklarprospekten då och nu, ritningar från bygglovsansökningar, ansökningar byggkreditiv, fastighetstaxeringar från förr och nu och liknande handlingar kan ge stöd för Dina avdragsyrkanden. Under dessa förhållanden får Du göra en skälighetsbedömning av vad kostnaderna kan ha varit.
Till såväl studenter som klienter brukar jag säga att denna del är det största lotteri för den normale skattebetalaren (vem nu det kan vara??) vad gäller inkomsttaxering. Du kan ha superkoll på Dina kvitton och få granskning och det ifrågasätts lite här och lite där – något kanske skall vara reparation och då har vi 5/6 år att förhålla oss till. Eller så har du ingen koll alls och gör uppskattningar och så blir Du inte granskad och allt där emellan.
En sak som är dock säker och det är att om inte Du yrkar ett avdrag så kommer ingen annan att göra det för Dig.
Uthyrning av fastighet
Om Du vill ha lite inkomster på sommarstugan eller har någon student inneboende så blir det skattepliktiga inkomster Du får i form av hyra. Inkomsten blir i kapital om vi diskuterar privatbostäder dvs där Du bor eller avse att bo permanent eller för fritidsbruk.
Om Du hyr ut till egen arbetsgivare eller eget AB så får Du avdrag med ”skälig merkostnad för uthyrningen” dvs vad detta kostar Dig att ha företaget som hyresgäst jämfört med att inte hyra ut. Tänk på att Du och hyresgästen har en relation vilket medför att man är extra känslig för att det är marknadsmässig hyra som sätts. Det går således inte att runda tjänstebeskattningen och ta 100 000 kr per år för ett garage för firmabilen.
Hyr Du ut till utomstående så har Du avdrag för 40 000 kr i fast schablon och 20% av bruttohyran i rörlig schablon. Du har således i denna situation aldrig avdragsrätt för faktiska kostnader. Därför skall Du hyra ut med kallhyra och låta hyresgästen betala uppvärmningen separat. Kostnadsneutralt för hyresgästen men bättre för Dig.
Denna schablon ger att en total hyresintäkt om 50 000 kr blir helt skattefri och först efter detta blir det 30% skatt på 80% av hyran dvs 24% skatt på hyra över 50 000 kr.
Med 49 000 kr i hyresintäkt – förutsatt att Du inte har några kostnader för uthyrningen – så finansierar detta en räntekostnad på Dina lån om 70 000 kr. På räntor får man som bekant skattereduktion med 30% (vanligtvis – men kan vara sämre). Det innebär att Du skall betala 70% själv och 70% av 70 000 kr är 49 000 kr vilket är det Du fick skattefritt för uthyrningen.
Blir det för mycket med uthyrningen och för många byten och korta uthyrningsperioder så börjar man fundera på om Du inte har något som liknar hotellverksamhet och då är det helt plötsligt inkomst av näring och moms – och inte alls lika lukrativt.
I värsta fall om Du hållit på länge så kan man t.o.m. börja ifrågasätta var Du har den där bokföringen som Du inte har gjort för Du trodde inte det var näringsinkomst.
Nya RUT / ROT-regler 2024
Byggsektorn har haft och har det kärvt och därför har regeringen gjort temporära förbättringar för andra halvåret 2024.
De normala reglerna – som inte togs bort av de som ogillade dem när de var i regeringsställning – innebär att 50% av arbetskostnaden inklusive moms för RUT-tjänster och 30% på ROT-tjänster finansieras via Ditt skattekonto. Sammanlagt får beloppet uppgå till högst 75 000 kr varav max 50 000 kr för ROT.
ROT står för renovering, ombyggnad och tillbyggnad och varför det sen blev RUT vet jag inte men det känns som att det låg bra i munnen och begreppen kunde liksom hänga ihop och sen fick det vara bra med det. Lite som Bill och Bull.
En gammal fälla är att man inte har tillräckligt med skatt på skattekontot. Då blir det underskott i beräkningarna vilket regleras på ett enkelt men trist sätt = du får kvarskatt!
En annan fälla är att man skall hamna på rätt år. Får Du en faktura nu i slutet av 2024 så skall Du se till att den också betalas 2024 om Du vill utnyttja årets utrymme. Om det är närstående som gjort jobben så är det vanligtvis så att skattereduktionen nekas på formella grunder. Sedan i somras har man sagt att betalningen skall göras elektroniskt för att vara giltig – inga kontanter eller check (men det vet snart ingen vad det är för något i alla fall).
Hur mycket måste Du äga av fastigheten för att få skattereduktionen? Flera som ägt sin fastighet själv har genom gåva eller bodelning fört över halva bostaden till sin partner för att båda skall ha möjlighet till skattereduktion. Men det finns inget krav på visst andelstal! Var och en av delägarna kan få belopp enligt ovan även om man så bara äger 1% vardera. Men det måste naturligtvis finnas en koppling mellan delägaren – fakturan – betalningen.
Det som regeringen gjort för andra halvåret 2024 är att tillfälligt höja beloppen – fortsatt måste det finnas tillräckligt med skatt på skattekontot så det finns något att reducera. Taket för innevarande halvår för ROT höjs till 75 000 kr per person samt att man har separata tak för ROT respektive RUT. Så det kan bli så att man under 2024 kan komma upp i (2*75 000 =) 150 000 kr i skattereduktion om man maxar sitt utrymme i respektive fålla och gör det på rätt sida halvårsskiftet.
Observera att Du som har haft stora arbetskostnader under första halvåret i år inte kan föra över dessa outnyttjade belopp till det andra halvåret. Här styrs tiden av betalningstidpunkten.
Har Du något Du grunnar på så kanske det skall till en snabb förfrågan till byggaren, målaren eller rörläggaren så det hinns med innan dessa förbättrade möjligheter upphör vid årsskiftet.
Vid tangenterna
Bengt Åkesson
Advokat vid advokatfirman
Lindenlaw och adjunkt i juridik vid Högskolan Kristianstad.