Nej…..jag menar inte att det finns någon särskild lottdragning på Skatteverket som medför mer eller mindre goda resultat på privatekonomin. Jag menar det oförutsägbara som vi många gånger har när vi sålt vår bostadsfastighet och skall redovisa en kapitalvinstberäkning påföljande vår.
I lotteriet ligger vad kan Du få avdrag för och hur skall Du bevisa att Du haft en kostnad som berättigar Dig att få avdrag i vinstberäkningen.
Om Du istället gör Dig av med fastigheten genom gåva eller bodelning så blir det ingen skattepliktig transaktion här och nu utan den nye ägaren övertar Dina skattemässiga värden. Samma gäller när Du kastat in handduken och stapplat över Styx så får arvingarna fastigheten med övertagande av Dina skattemässiga värden.
När det gäller dessa skattefria överlåtelser är det inte sällan det sker transaktioner med pengar, övertagande av lån mm. Dessvärre är det så att dessa sk skifteslikvider inte får beaktas längre fram i livet när den nye ägaren säljer fastigheten.
En annan fallgrop man skall fundera på om man t.ex. skiftar en sommarstuga till ett av barnen och de andra syskonen skall kompenseras på annat sätt är att beakta den latenta skatten på fastigheten. Ponera att mäklaren värderar stugan till 2 miljoner kronor men givaren har köpt den för en halv miljon. Det kan medföra en vinst på 1,5 miljoner om den skulle sålts i dag……och det är den sitsen som den nye ägaren tar över genom gåvan. 22 procents skatt på 1,5 miljoner är 330 000 kr vilket innebär att stugan bara är värd (2 000 000 kr – 330 000 kr =) 1 670 000 kr när man skall rättvist ge alla syskonen lika.
Samma gäller som sagt vid bodelning (både inom äktenskap och vid separation) samt vid arv.
Men kan man få en stuga i gåva och samtidigt betala något till givaren? Ja, det går bra då vi har en ”antingen eller” regel vad gäller fastigheter. Om mottagaren av gåvan betalar max en krona under dagens taxeringsvärde så är hela transaktionen en gåva. Betalar man däremot exakt taxeringsvärdet eller mer ja då är hela paketet ett köp och givaren för göra en kapitalvinstberäkning och mottagaren får använda betalningen som sitt anskaffningsvärde.
Är köpeskillingen minst taxeringsvärdet men under marknadsmässigt värde och givaren då gör en kapitalförlust så är denna – just på grund av den bristande marknadsmässigheten – inte avdragsgill.
För säkerhets skull – för att göra livet lite mer komplicerat – så gäller inte samma regel för att fastställa om transaktionen är gåva eller köp när det skall beslutas om stämpelskatt (lagfartskostnad). Där gäller under 85% av taxeringsvärdet året innan lagfart beviljas om det skall betraktas som gåva och då slipper Du betala stämpelskatt.
Så tillbaka till Din kapitalvinstberäkning nu när det skall deklareras. Vad får man avdrag för?
Först brukar man räkna fram nettoförsäljningspriset och det är vad Du fick för huset minus kostnader för försäljningen. Detta kan vara mäklarkostnader, juristkostnader, Hemnet, styling mm. Detta är transaktioner i nutid där man förväntas ha underlag/fakturor.
Sen skall man få avdrag för anskaffningskostnaden inklusive vad man betalt i stämpelskatt. Här kan det börja bli bekymmersamt om man inte vet vad som betalades senast som fastigheten förvärvades genom köp. Då kan man få hjälp av Lantmäteriet som har kopior på avtalet som användes när det söktes lagfart och om det är lång tid tillbaka så kanske man måste kontakta riksarkivet och be dem om hjälp. Bäst är att gå via Lantmäteriet och få ärendenummer så arkivet lättare kan hitta. Det tar sin lilla tid med deras handläggning men någonstans så finns dokumentet sparat.
Till sist så skall Du få avdrag för det sk omkostnadsbeloppet vad avser förbättringar och värdehöjande reparationer. Här har jag flera gånger hört hussäljare som sagt att alla kostnader är äldre än fem år så det går inte att dra av. Detta är dock fel i många fall. För det första så är de fem åren man pratar om i verkligheten upp till sex år för det står att Du får avdrag för värdehöjande reparationer som betalts under beskattningsåret och något av de fem föregående åren.
Vad värdehöjande reparationer är definieras inte direkt och när begreppet infördes i början av 90-talet så var frågorna många och svaren få. Idag kan man nog säga att det är sådant som ersätter tidigare material mm utan att förändra något utöver att det blir ”bättre puts på grejerna”. Detta medför att ett nytt kök som är identiskt med det förra oftast hamnar i denna kategori.
Med förbättringar inkluderande ny-, till- och ombyggnader är det däremot annorlunda. Där har Du förbättrat fastigheten och kanske byggt ett uterum som inte fanns tidigare eller inrett en vind som inte var bostad innan eller disponerat om byggnaden så köket blir sovrum och badrummet blir kök och …..ja Du fattar.
Är det förbättringar så har Du avdragsrätt oavsett när Du hade kostnaden allt under förutsättning att den totala kostnaden för reparationer och förbättringar under året översteg 5 000 kr. Men det passerar Du nästan när hantverkaren har parkerat bilen på uppfarten och tagit ut verktygen.
Men hur bevisar Du Dina kostnader? Det är här lotteriet infinner sig! Det bästa är naturligtvis fakturor och att Du kan visa på gjorda betalningar via bank. Men har Du inte det så har vi fri bevisning och fri bevisprövning.
Jag har varit med om att det helt saknades kvitton men vi visade ett stort antal ritningar som stämde med vad vi sagt i våra yrkanden och klienten fick fullt avdrag. Å andra sidan har jag haft en deklaration med ett enda avdrag för byte av värmesystem där fakturan var borta och rörläggaren hade gått i konkurs och då blev avdraget ”skäliga 50%”. En gubbe som var snickare till yrket kunde nästan inte visa några kvitton på husbygget och då ansågs han ha byggt själv och egen arbetskostnad är inte avdragsgill detta trots att han kunde visa på lån i bank under byggtiden. Som sista exempel så har jag deklarerat för en person som i princip saknade kvitton för den första tiden hon ägde huset men vi gjorde avdrag för det som hon visste att man gjort och så uppskattade vi kostnaderna för detta. Här sa Skatteverket också att hon fick avdrag med visst skäligt belopp men det var efter det att Skatteverket på eget initiativ undersökt gamla fastighetstaxeringar och konstaterat att det var en hel del gjort på huset.
Avsaknaden av kvitton och underlag försvårar Din situation men det är inte omöjligt att få avdrag ändå. Mitt råd är att om Du vet att Du haft en kostnad som är avdragsgill men saknar underlaget – dra av beloppet i deklarationen. Det finns rättsfall som visar att man inte skall få skattetillägg bara på grund av att man inte kan verifiera sitt avdrag. Sen kan Du naturligtvis inte dra av direkta felaktigheter men står carporten på tomten och Du har byggt den så har den kostat Dig något som med största sannolikhet är avdragsgillt – men svårt att exakt på kronan bevisa.
Skatteverket vill inte ha några kvitton i deklarationen utan detta behöver Du presentera först vid en granskning. Men oavsett det så gör Du nog bäst i att strukturera huspärmen så att Du enkelt kan plocka fram Dina underlag när Din blivande statliga brevvän skickar Dig en massa frågor och önskemål.
När en kapitalvinst fastställs så kan Du söka uppskov med att betala skatten om Du uppfyller vissa krav. Om Du sålde Din sk ursprungsbostad 2025 så skall Du köpa Din sk ersättningsbostad under 2024-2026 och flytta in i denna senast den 2 maj 2027.
För att Din sålda fastighet skall vara ursprungsbostad så krävs det att det är ett småhus och att Du också varit bosatt där. Ersättningsbostaden måste också vara ett småhus (inom EU) och om Du vill ha fullt uppskov så måste den nya ersättningsbostaden kosta minst lika mycket som den Du sålde.
Om Du sålde Din bostad som Du ägde själv för 2 milj och sen köper en ny bostad tillsammans med Din partner (50/50) för 3 milj så har Du inte köpt för mer än 1,5 milj och då får Du inte fullt uppskov utan Du måste betala viss skatt. Vad man oftast inte vet eller tänker på är att den nya bostaden inte måste ägas 50/50 utan kanske så att Du äger 2/3 och Din partner 1/3 och då har Du förvärvat för lika mycket som Du sålde för och då får Du fullt uppskov. Alternativt så ser Du till att med gåva eller bodelning justera ägandet så det ”blir rätt” innan Du säljer ursprungsbostaden. Det går nämligen inte att klödda med ägandet när ersättningsbostaden väl är förvärvad för då triggar det skatt. Mig veterligen enda gången en bodelning triggar skatt här och nu – så se upp.
Deklarationshälsningar
Bengt Åkesson